Покупка студии для сдачи в аренду в Таиланде и важные нюансы

Привет всем! Сегодня мы с вами снова поговорим о недвижимости, а конкретно, рассмотрим варианты покупки студии для последующей сдачи в аренду. Рынок первичного жилья в Таиланде развивается большими темпами, также развивается инфраструктура курортных городов. С каждым годом в Таиланд вливается все больше инвестиций. Тенденция рынка недвижимости  такова, что наши соотечественники все больше и больше доверяют застройщикам в Таиланде. Первичный рынок недвижимости в России уже давно подорвал все надежды у россиян.

Бесконечные судебные тяжбы и людские страдания за свои квадраты, тысячи обманутых дольщиков и безразличие чиновников, с годами весь этот хаос и беспредел так и не меняется.

Мало того, что у нас в России грабительские проценты, ведь только единицы покупают недвижимость за наличку, так еще и квартиру приходится обустраивать с нуля. Ведь у наших застройщиков не принято оборудовать квартиру полностью, нет даже самых элементарных вещей, таких как сантехника, электрическая проводка, канализационные трубы, даже пластиковые окна китайского производства! Застройщик экономит буквально на всем! Расскажу небольшую предысторию. Семь лет назад, когда я еще был студентом, я подрабатывал в одном из охранных агентств, по распределению я попал на стройку. Объект был на завершающем этапе строительства – это так мне показалось на первый взгляд. Шестнадцатиэтажный дом строили для военных и не просто для военных офицеров, а строили эту новостройку для элитных чинов ВМФ. Каждый день на стройку привозили 150 работяг — китайцев, и они, словно, растворялись в этом доме, из русских были только прорабы и крановщики с мастерами.  Все в мире знают про работоспособность китайцев, работают они очень быстро и качественно, что самое интересное, каждый из этих работяг зарабатывал 15000 рублей и для каждого из них это были хорошие деньги, потому как в родном Китае на стройке платят гораздо меньше. Каждый день на стройку приходили дольщики и смотрели на свои квадраты. В квартире не было ничего, даже не стояли перегородки, предусматривалась свободная планировка комнат. Помню, как-то пришел капитан первого ранга и очень долго ходил и смотрел на свою квартиру,  мы ходили с ним вместе, так как охрана должна обязательно сопровождать на объекте. Дмитрий Иванович, все время причитал: “Вот скоро построят наше гнездышко! Моя ласточка ждет не дождется когда заселится!” Ласточкой — так он называл свою жену, у которой с годами все меньше и меньше оставалось надежд на новую квартиру. С его слов, строительство этого дома уже длится семь лет, потому как сменилось три компании застройщиков, каждый все время брал на себя большие обязательства, всегда обещали сдать объект в короткие сроки, но каждый раз новая компания не выполняла свое обязательство по договору, и затягивало сроки. Время шло, а люди ждали, пока построятся их квартиры. Строительство дома действительно подходило к концу, китайцы выполнили свою часть работы, оставалась только внутренняя отделка и остекление. Спустя полгода меня перевели на другой объект,  я частенько проезжал на автобусе возле остановки, где построили этот дом. Прошел год, а отделка дома и остекление так и не начались, а потом в одной из газет я наткнулся на статью, что последнюю стадию строительства заморозили в связи с нехваткой финансирования. Дом уже полностью построили, осталось еще немного и тут снова дольщикам такой облом. Вот почему-то коммерческие объекты, такие как торговые центры, строят со скоростью света, а строительство несчастной высотки закончить не могут. В итоге, спустя пять лет кое — как завершилось строительство дома.

Итого, обычную высотку строили 12 лет! Это ведь просто уму непостижимо, настолько лет затянуть строительство дома! Вот вам и первичный рынок от застройщиков в России, поэтому цены на жилье и растут из года в год на вторичном рынке, ну а теперь, давайте, перейдем от этого ужаса в Таиланд! Если вы хотите связать свое будущие с Азией и если вы хотите светлого будущего своим детям, смело покупайте квартиру в Таиланде. Тенденция на сегодняшний день такова, что большинство наших соотечественников покупают теперь квартиры не только для собственного проживания, но и для аренды, еще на первоначальном этапе строительства. Иностранную квоту всегда разбирают как горячие пирожки, не только с целью дальнейшей сдачи, но и с последующей перепродажей и это естественно, ведь на первоначальном этапе строительства квартиры стоят дешевле. Первичный рынок очень привлекательный для туристов, но и тут есть подводные камни. Наши соотечественники, приобретая студию в Таиланде без профессиональной помощи, довольно часто сталкиваются с множеством трудностей. Так, что же особенного можно отметить в законодательной безе в отрасли строительства в Таиланде? Ну, во-первых, каждая застройка обязательно должна иметь разрешение на строительство, которое выдается специальной уполномоченной комиссией органа местного самоуправления. Довольно часто в Таиланде архитектор или подрядчик проекта обязательно проходят процедуру согласования объекта. Согласовываются все базовые документы в различных органах власти. Так, например, в разных регионах Таиланда на строительство действуют свои специальные требования. Купить квартиру на первичном рынке в Таиланде очень просто, как для местного населения, так и для наших соотечественников, потому как для этого не требуется получение каких-либо дополнительных разрешений. В странах Евросоюза процедура покупки квартиры проходит намного сложнее, чем в Таиланде. Апартаменты или студию в Таиланде можно приобрести на свое имя, для этого не надо быть резидентом страны, если в застройке имеется свободная иностранная квота. Согласно закону Таиланда по недвижимости, 49% общей площади объекта может быть продано иностранным подданным напрямую, а оставшийся 51% — гражданам Таиланда. Так какую же студию лучше всего покупать для сдачи в аренду? Я живу в Таиланде два года и могу сказать однозначно, что лучше всего покупать недвижимость вблизи береговой линии и с развитой инфраструктурой. Самый лучший вариант покупки недвижимости – это уже построенный комплекс или вторичное жилье. В первую очередь, нужно определиться в каком районе вы хотите покупать себе квартиру и на какую сумму вы рассчитываете, ну и самое главное, будет ли эта квартира ликвидная для продажи. Недвижимость в Таиланде лучше всего приобретать в не сезон и с покупкой никогда не торопитесь, отнеситесь к покупке серьезно. Жилье можно найти самому, так и обратиться за услугами в агентство. В агентстве всегда найдутся для вас варианты, но также учитывайте, что агентства делают свою накрутку, постарайтесь сначала поискать вариант сами. Сделку можно всегда провести через агентство. Берете в аренду байк или машину, и смело отправляйтесь на поиски в город. Для начала посетите центральную часть города, затем можно посетить Север Паттайи, Пратамнак и Джамтьен, если плохо ориентируетесь по городу, возьмите с собой карту, ее можно найти, практически, в любом месте с рекламными буклетами. Все, что находится в двух-трех километрах от береговой линии – эти объекты можно не рассматривать, потому как они не будут пользоваться большим спросом. Так, например, в моем комплексе Pattaya Plaza, цены на аренду студий довольно низкие, в средне цены от 5000 до 8000 бат.

Естественно, такую студию не выгодно покупать для сдачи, потому как она будет приносить низкий доход. Всегда рассматривайте, желательно, свежий вариант и вблизи моря. Так, например, для меня золотая середина это комплекс Park Lane.

Комплекс этот сдали в 2010 году, очень хорошо обустроенная территория, до моря ходит специальный шатл (электромобиль). Расстояние до моря не большое, 800 метров, рядом развитая инфраструктура, а также по соседству строятся другие элитные проекты, как только они построятся, цены на квартиры в Park Lane подымятся. Сейчас, на данный момент, там можно купить студию

36m² с одной спальней и балконом за 1600000 – 1700000 бат. В не сезон стоимость аренды таких студий примерно 14000-15000 бат, ну а в сезон можно сдавать за 17000-20000, в зависимости как будет обставлена ваша студия. Также стоит учитывать, что по сравнению с русским рынком недвижимости, в Таиланде берется 100%  депозит – это покроет ваши непредвиденные убытки, если туристы вам что-нибудь поломают или испортят. Тайцы очень любят брать депозиты и, практически, всегда делают все, чтобы не отдавать их обратно, вовремя не приезжают, если человеку надо улетать. В общем, находят любой предлог. Помню, как-то один знакомый рассказывал мне историю про наших соотечественников. Таец пожаловался, что у него забрали все скатерти, постельное белье, сняли красивые шторы и даже ершик для унитаза не побрезговали забрать, так наши соотечественники решили хоть немножко отбить свою денежку за депозит, но таец все равно остался в плюсе, но земля как говорится маленькая, так с людьми поступать нельзя.  Мое мнение такое, если люди прожили добропорядочно, не навредили вашему имуществу, то депозит должен отдаваться ровно в срок.  Теперь рассмотрим более лакомые кусочки недвижимости. Речь пойдет о  Hyde Park Residence 2.

Здесь цены на квартиры гораздо выше, чем в Park Lane. Аренда квартиры на месяц площадью 115м² будет стоить 52000 бат + 100% месячный депозит. Квартира поменьше 72м², стоимость аренды 35000 бат + 100% месячный депозит. Стоимость продажи двуспальных квартир начинается примерно от 4000000 бат. В этом кондоминиуме есть не только квартиры с двумя спальнями, но также есть и студии площадью 47м². Сдаются такие студии по 20000 бат в месяц, а купить можно от 2000000 бат. Всего в кондоминиуме 9 этажей. Hyde Park Residence 2 действительно очень хороший комплекс, все самое необходимое для жизни находится в шаговой доступности. Конечно, лучше всего надо постараться изначально приобретать недвижимость как можно дешевле. Бытует такое мнение, что Таиланд — это отсталая страна третьего мира, достаточно привезти чемодан наличных и можно купить любую недвижимость, какую захочешь.

Так вот знайте, что Таиланд хоть и является страной третьего мира, тем не менее, тайское законодательство в отношении приобретения иностранцами квартир, имеет четко поставленные ограниченные рамки. Для покупки квартиры в собственность при регистрации вы обязаны представить документ, выданный банком на территории Таиланда, что деньги вы привезли из-за рубежа в иностранной валюте. Поэтому никакие чемоданы наличных денег и кредитные карты тут не подойдут. На мой взгляд, есть два наиболее простых варианта законно ввезти деньги в Таиланд. Первый – это перевести их из-за границы на счет, открытый в Таиланде заранее. Второй – это привезти в страну дорожные чеки American Express. Второй способ самый надежный и безопасный, исходя из собственного опыта. Только в этом случае вы сможете получить в тайском банке вожделенный документ, позволяющий стать владельцем кондоминиума в Королевстве. Для многих наших соотечественников также остро стоит вопрос о покупке жилье в ипотеку. Многие спрашивают меня: “Можно ли за квартиру в новостройке расплатиться в течение 5-10 лет?” В принципе, можно. Во-первых, ипотека – это когда вы оформили на свое имя квартиру, заложили ее в банк и рассчитываетесь за нее в течение длительного срока. В Таиланде же квартиры продаются в рассрочку, то есть пока вы не выплатили все до последнего бата – квартиру на вас никто оформлять не будет. Обычно, рассрочка дается на срок строительства кондоминиума и составляет 1,5-2,5 года, иногда по крупным проектам — до трех лет. В Паттайе, да и в других курортных городах Таиланда, одна из главных проблем любого застройщика –  это продать 51% квартир тайцам или тайским компаниям, поэтому, как правило, все наиболее “сладенькие” предложения о кредите на квартиру до 5 или 10 лет с минимальным первоначальным взносом — это не что иное как маркетинговый ход, чтобы заставить клиента купить квартиру на имя тайской компании. Квартиры в собственность на иностранное имя в любой перспективной новостройке, как правило, раскупаются уже к моменту начала внутренней отделки. Допустим, вам предлагают купить в собственность квартиру от застройщика в уже готовом или почти готовом доме – скорее всего проект будет иметь какие-то недостатки, иначе он был бы раскуплен еще на ранних стадиях строительства. Поэтому наведите справки заранее у своего агента, дабы не получилось, что после долговременных и удобных выплат, вы не обнаружили, что купили квартиру на тайскую компанию или приобрели неликвидную квартиру. В Паттайе строится масса объектов, поэтому покупать нужно на первичном рынке, которые хорошо рекламируются – это свидетельствует о солидности застройщиков. Это далеко не так! В нашем мире ничего не обходится без рекламы. С одной стороны, любая уважающая себя компания имеет рекламный бюджет и следит за своим имиджем на рынке. Естественно, этот бюджет включается в стоимость недвижимости, а с другой стороны, имидж застройщика складывается в основном не из рекламы, а из таких факторов, как точное исполнение своих обязательств и безупречная репутация на рынке. Есть такая старая поговорка – “Рекламируют то, что не могут продать”. Это можно сразу увидеть на рынке недвижимости в той же Паттайи, Бангкоке и других туристических городах Таиланда.

Весь город увешан баннерами и растяжками, все газеты и журналы пестрят объявлениями о продаже элитных квартир, студий и домов, а эфир местных русских телеканалов под представительством Юрия Сегаля, скоро наполовину будет состоять из рекламы о недвижимости. 

Ну, а если профессионально взглянуть на ситуацию, то оказывается, то, что наиболее интересные, с точки зрения покупателя, проекты по цене, местоположению, рекламируются не слишком активно, вот рекламу переоцененных проектов можно увидеть на каждом углу. Безусловно, что только прилетевшему человеку в Таиланд на несколько недель, будет довольно сложно сориентироваться в ценовой политике. Как бы там банально не звучало, но выход только одни — это обратиться в международное агентство недвижимости, чтобы потом не было мучительно больно за потраченные деньги, ну, а если вы себя чувствуете на этом рынке как рыба в воде, то тогда добро пожаловать на просторы недвижимости Таиланда!